小產權房想轉正?哪有那么簡單?

2018-08-01       瀏覽次數:2505

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 上周末,深圳出大事了,開始到處在傳小產權房要轉正了,這主要是源于,深圳7月27號發了一個文件,《深圳關于農村城市化歷史遺留產業類和公共配套類違法建筑的處理辦法(征求意見稿)》要對2009年6月2日前產生的農村城市化歷史遺留違法建筑進行拆除、沒收或處理確認。

小產權房在深圳一直廣泛存在,因為這里本來就是個漁村,借了改革開放的春風,40年間發生了天翻地覆的變化,所以歷史的遺留問題比較多,小產權房到處都是,而正經的土地資源,卻嚴重不足,所以深圳每隔一段時間,就要整理一下硬盤碎片,釋放一些土地出來。這次清理,主要有兩個看點,產業類歷史違建既可先確認為非商品性質再轉為商品性質,也可直接申請為商品性質,公共配套類歷史違建僅能確認為非商品性質。其中,生產經營性歷史違建需補繳50%的市場評估地價,商業辦公類歷史違建需補繳全額市場評估地價后方可辦理商品性質。

換句話說,生產經營性的一些廠房,你只需要補交50%的市場評估地價就能轉成商品房了,商業辦公性質的寫字樓,你要補交全額地價,也能轉換。這就讓大家浮想聯翩了,那是不是個人住宅補交50%的地價也同樣有機會能轉成商品房呢?人家沒說!這次調整根本就不涉及個人住房。

其實小產權之所以叫做小產權,最主要一點就是沒有交土地費,所以很便宜,而小產權轉正的聲音一直都存在,而大家能接受的方法也都是補交土地費,或者說大家都盼著這一天呢?但這么多年來,從官方的表態來看,無論是集中清理違建,還是集體建設用地轉租賃,都會給出明確的表態,那就是不讓小產權房轉正。其實道理很簡單,小產權根本就不合法,如果讓小產權房,特別是住宅類小產權房轉正,那么必然是對其他購買商品住房的人,造成極大的不公平,如果違法者得到了好處,那么以后誰還守法呢?如果大家都不守法了,那么全社會就會亂套,所以小產權房轉正的口子決不能開,這次深圳也只涉及到生產經營和商業辦公,這主要都是由于之前城市建設留下的歷史問題,換句話說都是政策自身原因導致留下來的小產權,這次補交土地費的方式,把它清理掉,但對于個人住宅,也絕口不提。

很多人都在問,那么未來小產權該怎么辦,未來可能會有三個途徑,首先,大家最不愿意看到的情況,小產權和違建就是一線之隔,每個城市都在逐漸的清理違建,只是力度不會太大,先從好清理的地方清理,有些城中村一個老太太在不大點的地方,蓋了40多套房子,這種東西根本就不能讓他存在,有嚴重的安全隱患,所以對于這種私搭亂建的小產權,肯定會慢慢的清理干凈。所謂清理就是直接拆除,并給予處罰。居民個人跑馬圈地是決不能允許的。

其次,集體建設用地轉租賃,把小產權引導入正規的租賃市場,讓集體看到好處,然后鼓勵集體統一管理,土地沒成本,蓋房開發商出錢,他每年坐地分錢就可以了,這種好事他當然愿意去做。這樣可能會發生很多糾紛,一些當年把小產權賣出去的,可能又要收回來了,注意不是國家要收你的房,而是當地的集體要收你的房,好一點的會給一些補償,不給補償你也沒地方說理去,因為這種小產權買賣根本就不受法律保護?,F在集體收回小產權轉向租賃反而有政策支持,所以這個可能會讓一些比較成規模的小產權小區,逐漸轉變。目前北京一些農家院,小產權社區已經開始了這項工作,基本只退了個購房款,之后你的裝修費用全都打水漂了。

第三,等待房產稅出臺,小產權由于沒有交過土地出讓金,所以這個問題到簡單了,你想轉正嗎?那會可能會給你機會,不過轉正的條件就是每年足額繳納房產稅,沒有任何減免,而其他的商品房,則有土地使用年限的相應減免。所以小產權房,會成為市場上交稅最貴的一種房子,那么你要想把它賣出去,就只能在售價上優惠了。所以很可能這種房根本賣不了多少錢,也就是給了市民一種選擇,你是愿意多交稅呢,還是愿意一次性多付房款。

其實這次深圳產業和商業類辦公住宅轉正也不劃算,因為這些都是10年前的老樓,按照現在的土地評估價交土地費顯然很吃虧,但這也是我們的一個原則,在處理小產權的問題的時候,一定不能讓小產權占到便宜,否則誰還遵紀守法買商品房。退一萬步講即使要轉正也會讓你付出比商品房更多的代價。所以奉勸各位一句,買這種房絕不是什么所謂的投資。就是在賭政策,而你賭贏的概率其實很小。

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