這屆開發商是真不行

2018-08-01       瀏覽次數:1330

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碧桂園又塌了。這次塌的很徹底,6條人命。

能把房子蓋出人命來的開發商,這幾年少見。接二連三的,也獨此一家。

至此,在塌方新聞連爆后的今天,碧桂園「高周轉」的神話就此謝幕。一夜之間,幾乎所有住著碧桂園房子的人都開始徹夜難眠。

因為大家心里都清楚,指不定哪天,現在躺的這「五星級的家」就活生生地變成了「五星級的夢」。

但有意思的是,碧桂園出事兒之后,整個地產圈子都是「歡呼雀躍」的。地產群里幾乎都是彌漫著打趣碧桂園的調侃,頗有些諷刺。

于是我在群里問其他幾個品牌房企的從業的朋友,

“碧桂園出事兒了,那你們感覺自家蓋的房子的質量怎么樣呢?”

“比他們強點兒吧,高周轉下的房子能怎么樣,大家都一樣,差不多就行了!”

聽到這個答案,不禁脊背發涼,這不是以五十步笑百步嗎?

2018年,仿佛那些對房子質量有著「卓越極致」追求的開發商都銷聲匿跡了,轉而迎來的是以碧桂園為龍頭帶領的整個行業對「高周轉、擴規?!褂兄灾非蟮母L浪潮。

三歲小孩兒都知道「熊掌和魚不可皆得」的道理。高周轉下豈能保證高質量?

然而他們只知道房子是圖利的工具。而不知道,房子更多的是家庭的承載,是大部分人「安居立足,安身立命」的地方,有的甚至是用三代人的畢生心血換來的歸屬 。

老百姓要求的,其實從來都不高??上Т蟛糠值禺a商還是在利益場上迷失了。

2

房地產生意是暴利。

至少往前推十年二十年,他說第二,就沒有哪個行業敢說是第一。這其中也誕生了無數以此為生意的億萬富豪。

但是高收益一定是和高風險掛鉤的,這是市場規則。

房企就是高風險行業,或者產品結構、城市結構判斷失誤,或者投資拿地稍微錯過政策周期、踏錯節奏,又或者過于激進,高杠桿、高負債。

種種問題都會導致在未來三五年里,面臨資金鏈崩斷破產的風險。

所以你會發現,街上動不動就會停著一個爛尾樓盤,有的好幾年都蓋不住。

但一般來說,樓盤爛尾了,最倒霉的應該是企業,是開發商自己,是開發商的股東。但是中國爛尾樓,最倒霉的不是開發商,不是銀行,不是施工方,而是購房人。

在很多故事里,爛尾樓的開發商不僅不慘,相反那幾十億不見蹤影的資金,往往都在他們身上人間蒸發了,爛尾樓的開發商有時候反而成了受益者,得益于我國目前的制度。

按照我國的法律規定,在房產證下來之前,購房人還不能被稱為業主。所以一旦資金鏈條斷裂,銀行、施工方都會第一時間做出反應,而購房人只能是傻等、信訪,還有找媒體…

當然在這諸多影響開發商發展的元素里面,政策周期是最為重要的。踩對政策周期,房價來一輪暴漲,開發商一夜躍龍門比比皆是。

碧桂園就是很好的例子。

碧桂園從深耕大城市的遠郊和小城市發家,但前幾年一直被招保萬金等老牌企業壓制,無法翻身。

然而2015年迎來政策周期的開端。

2015年下半年,政府以去庫存的名義先是拉起一二線城市的地價作為標桿,引發一二線城市的房地產價格爆發式增長。

等到一二線城市的房產價格漲得差不多了,政府再出手限購、限售來鞏固、夯實房價。央行狂發PSL貸款給國開行,讓其給市場放水,國開行猛發棚改貸款支持地方政府大拆遷。

熱錢被擠出后來到了廣大三四五線小城市。共同導致小城市房價暴漲實現漲價去庫存。

俗話說近水樓臺先得月,春江水暖鴨先知。

碧桂園、恒大中糧等企業摸準了政府思路,抓住天賜良機布局廣大三四線城市,瘋狂在三四線城市囤地開發,緊跟步調和地方政府合作撈錢。

踩對周期節奏的碧桂園自此崛起,2017年一飛沖天拿下全國銷售第一的寶座。5500億元的銷售額震驚了一大批房產企業,讓大家認識到三四線城市有如此的購買力。

然而碧桂園能猜得中開頭,卻根本無法猜中結尾。

因為房價上漲到哪個梯度該去限制連操盤者都無法預知。政策限令下達也是一夜之間的事情。

事實證明,供過于求的三四線打開撈金窗口期的時間是短暫的,更也是千載難逢的好機會。

那么如果給你面前放一座金礦,你會怎么做?

1.更多的挖,能挖多少挖多少。

2.提高效率,日夜不停地挖。

而這正是對應了碧桂園這幾年的戰略要求。

1.提高開盤價。一般在三四線城市,碧桂園的開盤價會比周邊盤高好幾千,專門收割當地土豪版韭菜。但這也正好應了三四線群眾的炫富心理。你敢開多少,我敢買多少。因為在這屁大點兒地方擁有一個五星級的家實在是身份的象征!兩個字,「闊綽」!

2.全企業務必高周轉,并且一切步驟以軍事化的節奏規范,為此還發明了一套高周轉數字管理方法。

1夜搞出圖紙(通宵),2天報建,3個月開盤,4個月資金回正,5個月資金再利用!這個計算方法已經把時間壓榨到每一分每一秒!

我還記得當時這個文件流出后,一個同濟大學的土木工程教授跟我說:“天啊子木,如果這一套能行得通,我這么多年都特么白學了!這該毀了多少學生對建筑的認知?”

因為即使是再高周轉,是無法違背科學的。例如水泥凝結是需要時間的,普通砂漿正常需要8-10小時,為了高周轉,沒到8小時就開始干上一層,能不出事?

而在碧桂園面前,什么理性,什么科學,早都被野蠻吞噬干凈了。所有人如果不想被開除,就得拼命干活。

別忘了我們的目標-「宇宙第一房企」!

3

還記得前段時間《2018上半年房企百強榜出榜》的時候,碧桂園以4000億的銷售業績傲居榜首,業界迎來一片嘩然。

按照這個趨勢,碧桂園在2018年的銷售金額突破萬億已不再是夢想。這在歷史上也是絕無僅有的。

2018年上半年20強榜單

而以碧桂園為首代表的高周轉派也將榜單上的排名洗了個底兒朝天,讓之前領先的企業陷入重度焦慮中。

因為這幾年的房地產行業,政府是看榜單出地的,銀行是看榜單出貸款的,民眾是看榜單買房的,榜單成了所有房企的命脈。

尤其是那些懸在排名30和50、100的企業更是慌亂。一旦被擠下排名,將意味著融不到錢,資金鏈斷掉,之前打下的基業瞬間被其他競爭者分食掉。

這是一場「強者恒強,弱者恒弱」的大競賽。所有房企都站在跑道上張牙舞爪,拼命向前跑,落在后面的不斷被淘汰。

于是,幾乎所有地產商都認為碧桂園模式是成功的,質量是什么東西?保命要緊,榜單背后的利益才是正途。

于是地產行業幾乎都陷入了惡性競爭,這個惡性競爭不是對同行的不擇手段,而是對消費者信任的吞噬和市場的褻瀆。

前幾天和幾個地產朋友吃飯時,一個朋友講。

“現在整個行業都是病態的了。前兩年行情好的時候,大家為了競爭不堪人后,都在高效率運作。員工作息時間恨不得壓榨完,客訴問題盡量用錢壓,成本能省就省,追求的是結果而不是效果。

而今,行情大周期要結束了,政策又是去杠桿又是金融監管,銀行只給前30名的企業放貸款。今年又是還債年,很多企業連保命的機會都沒有。”

那,前兩年賺的錢哪去了?

"買地唄!你看上半年中國就賣了2.7萬億的地,行情下行土地市場反而還更火爆了。企業都缺錢,窮的要死,還拼命拿地是不是不可思議?

因為現在拿地,不一定賺;但一直不拿地,肯定要死。因為房地產公司是靠流動性維持經營,不是靠利潤。

利潤高固然好,但是喪失流動性,那坐吃山空,撐不了多久。

一個房地產項目,拿了地,辦好前期手續,就可以到銀行批幾十上百億貸款,還可以發企業債,上市公司可以增資,再融資。

后續供應商的貨款可以拖,員工工資最多一個月一發,外包工程也是分批結算,支出的部分很少。那么大筆剩余低利率的資金拿在手上,干啥不能賺錢。

要是拿不到地,沒法巧立名目向銀行貸款,發企業債,上市公司也沒法出利好,沒法再融資,那才是沒了接盤俠,真正的滅頂之災。"

啞口無言。

4

地產行業變成這樣,誰的鍋還真說不上。但無論地產商過的好還是不好,最終老百姓肯定是要遭殃的。

房價漲,地產商坐地起價愛買不買;房價跌,地產商虛假宣傳延期交房。

政府喊著出來撈金的時候,地產商都跑出來搶得頭破血流;政府喊著讓利于購房者的時候,地產商橫眉冷對避而不談。

尤其是限價令出臺,地產商更是捂盤惜售,寧愿硬扛著高昂的資金利息也不愿意「賤賣」,實在不行就偷偷加上天價裝修費,茶水費,車位費。

什么茶喝一次得60萬?名曰:地產茶。

在客戶優先級上還做了排序:關系優先,全款優先,貸款的靠邊站,公積金您就別進來好嗎?

為了賺錢,不惜在裝修上偷工減料造成維權的案例不勝枚舉,千人萬人頂著酷暑維權的也司空見慣了。

7月25日成都千人維權現場

但前幾天一位粉絲在「房產研習社」里求助著實讓子木眼前一亮,這也在維權史上堪稱一絕了。

坐標就是深圳的某寶公館。在2015年的時候這家地產商開發的這個樓盤堪稱神盤,賣的特別好。

為什么賣的這么好?秘密就是因為“高拓展”“大贈送面積”。

這在寸土寸金的深圳,大贈送面積可是不可多得的好處。

其實這種贈送面積的樓盤,大半都是加建違建,偷面積。一方面可以讓業主覺得劃算,另一方面售價也可以提升。

一般偷面積的位置多為陽臺、廚房鏤空、房間鏤空等位置,等竣工后再加建樓板,形成封閉空間使用,一個60平方米的戶型可增加15平方米左右。

這家開發商把贈送面積宣傳得非常到位,剛開盤房源就被搶奪一空,然而也引起了執法大隊的注意。

要知道,加送面積固然好,但憑空搭建出來的房間哪還有安全可言?,加建贈送的面積強行被拆除了。

戲劇性的一幕發生了。

今年交房的時候。某寶公館創造出了史無前例的戶型,例如一室兩廳,例如兩室一廳無廚房,三室一廳沒廁所。

住樓房沒廁所還住個屁呀?

但是要求開發商按合同交付吧,屬于違規,政府不讓;退款吧,房子相比付款的時候已經漲了幾百萬,舍不得;維權吧,開發商跟你耗著,你哪有這功夫?

是誰讓這個行業變成這個模樣,到這竟然也說不出了。但是預計下半年,地產商們債務到期會讓這個行業變得更加亂象百出。

屆時會有更多的房企因資金鏈崩斷而倒地,破產也會成為一種常規現象。

而你將會看到更多的房企員工變相被裁,更多的開發商跑路,更多的樓盤爛尾,更多的維權購房者站在大街小巷。

行業的災難才剛剛開始,老百姓想買到一個能住的房子也變成了奢望。

而未來,地產商是否能找回初心,找到對市場的敬畏和對客戶的尊重,也不得而知了。

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